REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: BRIGIDA BECERRA COLMENARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.621.047, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: BIENVENIDO HORTAS MONTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.734.736, y de este domicilio.
MOTIVO: Desalojo de inmueble.
EXPEDIENTE: Nº 5250.
II
PARTE NARRATIVA
PRIMERO: La ciudadana BRIGIDA BECERRA COLMENARES asistida por la Abogada MIREYDA ELIZABETH RAMÍREZ PEÑALVER; ocurrió ante este Juzgado para demandar al ciudadano BIENVENIDO HORTAS MONTES. Fundamentó la acción en los hechos siguientes:
-Que el 15/02/2002 dio en arrendamiento al ciudadano BIENVENIDO HORTAS MONTES, un apartamento ubicado en el segundo piso, compuesto de dos (2) habitaciones, cocina, baño, sala-comedor, área de servicio, piso de cemento pulido y un local comercial en el primer piso; inmueble situado en el Barrio Ambrosio Plaza, Pueblo Nuevo, carrera 6, Nº 0-34, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
-Que se estableció un canon inicial de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, el cual fue incrementado en agosto de 2006 a la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00). Que desde esta fecha el inquilino se negó a pagar el canon.
-Que le manifestó al arrendatario, que no le prorrogaba más el contrato, en virtud de necesitar el inmueble para su hija YELY RODRÍGUEZ BECERRA, titular de la cédula de identidad Nº V-18.392.162.
-Que en virtud de lo anterior, era que demandaba al ciudadano BIENVENIDO HORTAS MONTES, para que conviniera o fuese condenado por el Tribunal:
1. En el desalojo del inmueble por incumplimiento en el pago del canon, y por la necesidad de hacer uso del mismo. En consecuencia, en la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, totalmente desocupado de bienes y personas.
2. En entregar las llaves, una vez quede firme la sentencia que declare el desalojo.
3. En pagar UN MILLÓN CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.140.000,00) por concepto de cánones desde el 15/11/2006 a la fecha (febrero de 2007), a título de indemnización por la ocupación del inmueble.
4. En pagar los honorarios de la Abogada actora, los costos y costas.
5. Estimó la demanda en UN MILLÓN CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.140.000,00), y la fundamentó en los artículos 33 y 34 literales a) y b) de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 11).
SEGUNDO: El 06/03/2007 se admitió la demanda (f. 12).
El 28/03/2007 el ciudadano BIENVENIDO HORTAS MONTES asistido por el Abogado JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21219, procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:
-Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
-Opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340, por haberse obviado los linderos del inmueble.
-Opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 eiusdem, o sea, la inepta acumulación de pretensiones, que indicó así: El desalojo por el no pago de cánones, lo cual no era cierto; y el desalojo por necesidad de que la hija del actor ocupe el inmueble.
-Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, opuso la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Que la Ley de Arrendamientos permitía el desalojo por una sola causal, por tener efectos distintos cada una de ellas con relación a la ejecución de la sentencia.
-Negó, rechazó y contradijo que adeude cánones de arrendamiento.
-Solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar con los pronunciamientos de ley (fs. 15 al 17).
TERCERO:
a) El 02/04/2007 la parte actora promovió:
-El mérito favorable del documento de propiedad.
-El mérito de la citación privada que le realizó el Abogado del arrendatario.
-El mérito de la denuncia formulada ante la Defensoría del Pueblo, de fecha 23/03/2007, remitida a la Fiscalía del Ministerio Público del Estado Táchira, oficio Nº DP/DDET-R-084-2007; para demostrar el comportamiento del arrendamiento contra su persona y su familia.
-El testimonio de RAMÓN ALEXIS ARELLANO SILVA, CLAUDINA CORREDOR DE GUERRERO y JORGE EMILIO GARCÍA PÁEZ (fs. 18 al 20).
De los testigos promovidos declaró: CLAUDINA CORREDOR DE GUERRERO, quien expuso: Que conocía de vista, trato y comunicación a los señores BRÍGIDA BECERRA COLMENARES y BIENVENIDO HORTAS MONTES. Que le consta que la señora BRÍGIDA es propietaria de un inmueble ubicado en la carrera 6, 0-34, Ambrosio Plaza, Pueblo Nuevo, de esta ciudad de San Cristóbal. Que le consta porque así se lo contó la señora BRÍGIDA, que el 15/11/2006 le solicitó la entrega del inmueble al inquilino. Que el inquilino arremete verbalmente a la señora BRÍGIDA. Que la señora BRÍGIDA le comentó, que había solicitado la entrega del inmueble al señor BIENVENIDO, porque se ha negado a pagar (fs. 24 y 35).
JORGE EMILIO GARCÍA PÁEZ, quien manifestó: Que conocía de vista, trato y comunicación a los señores BRÍGIDA BECERRA COLMENARES y BIENVENIDO HORTAS MONTES. Que BIENVENIDO es inquilino de BRÍGIDA. Que la señora BRÍGIDA tiene un inmueble ubicado en la carrera 6, 0-34, Ambrosio Plaza, Pueblo Nuevo, de esta ciudad de San Cristóbal; desde hace cuarenta (40) años. Que la señora BRÍGIDA le ha contado, que el 15/11/2006 le solicitó la entrega del inmueble al inquilino. Que la señora BRÍGIDA le manifestó, que le pidió el inmueble al inquilino por problemas no solo por el pago sino por la grosería de éste (fs. 26 y 27).
RAMÓN ARELLANO, quien expuso: Que conocía de vista, trato y comunicación a los señores BRÍGIDA BECERRA COLMENARES y BIENVENIDO HORTAS MONTES. Que BIENVENIDO es inquilino de BRÍGIDA. Que le consta que la señora BRÍGIDA era propietaria del inmueble ubicado en la carrera 6, 0-34, Ambrosio Plaza, Pueblo Nuevo, de esta ciudad de San Cristóbal. Que presenció cuando la señora BRÍGIDA el 15/11/2006 le solicitó la entrega del inmueble al inquilino. Que tiene entendido que el inquilino no paga los cánones (fs. 28 y 29).
CUARTO: El 16/04/2007 la parte accionante consignó original del documento de propiedad del inmueble cuestionado (fs. 30 al 34).
Mediante diligencia del 25/04/2007 el demandado BIENVENIDO HORTAS MONTES asistido por el Abogado JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS, manifestó:
-Que desocupó el local comercial, que está en excelente estado de conservación y que lo colocaba a disposición de la actora.
-Que ante este Juzgado cursa expediente de consignación de alquileres, correspondiente a los meses: Enero, febrero y marzo de 2007 (f. 35).
III
PARTE MOTIVA
DEL CONTRADICTORIO
Alega la parte actora que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento con entrada independiente y local comercial; en el primer piso el local y en el segundo piso el apartamento, ubicado en el Barrio Ambrosio Plaza, Pueblo Nuevo, carrera 6, No. 0-34, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el cual dio en arrendamiento verbal al ciudadano BIENVENIDO HORTAS MONTES, con un canon de alquiler que para el mes de agosto del 2006, se encontraba por el orden de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 380.000,oo), de los cuales el arrendatario adeuda a la fecha actual tres (3) mensualidades arrendaticias. Que por esta razón y por la necesidad que tiene su hija YELY RODRIGUEZ BECERRA, de ocupar el inmueble demanda el desalojo del inmueble con fundamento en los artículos 33 y 34 literales a) y b) de la ley de arrendamientos inmobiliarios.
Por su parte la accionada alega en primer término un rechazo general y promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6º, en concordancia con el artículo 340, ordinal 4º, ello en razón de que la pretensión versa sobre el desalojo de bienes inmuebles por su naturaleza, de los cuales la actora obvió señalar los respectivos linderos; así mismo opone, conforme a la norma antes citada en concordancia con el artículo 78, eiusdem, la inepta acumulación de pretensiones en razón de que la demandante mezcló indebidamente las pretensiones de desalojo con fundamento en el no pago de cánones arrendaticios y el desalojo por la necesidad que tiene su hija en ocupar el inmueble. Así mismo opone como defensa de fondo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta en razón de que, el desalojo conforme al artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, sólo es permitido con base a una causal, por tener efectos diferentes cada uno de ellos, y en el presente caso la demanda se fundamentó en dos supuestos del artículo en mención, los literales a) y b), los cuales son excluyentes entre si y prohibitivos por el legislador. Finalmente la demandante niega y rechaza que adeude a la demandante cánones de arrendamiento y no conviene en nada de lo peticionado por aquella.
FIJACION DEL HECHO CONTROVERTIDO
Trabada como se indicó la litis en la presente causa, para quien juzga la misma quedó delimitada al desalojo del inmueble propiedad de la ciudadana BRIGIDA BECERRA COLMENARES, en razón de que su arrendatario BIENVENIDO HORTAS MONTES, según alega la primera, no le ha cancelado los cánones de alquiler correspondiente a tres (3) meses a partir del 15 de noviembre de 2.006; y en la necesidad que tiene la ciudadana YELI RODRIGUEZ BECERRA, hija de la propietaria del inmueble y parte demandante. Circunstancias que el demandado rechaza mediante la interposición de la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, la inepta acumulación de acciones y la prohibición de la ley de admitir la acción planteada. En consecuencia, no resultó controvertido la existencia de una relación arrendaticia entre las partes litigantes sobre el inmueble señalado.
Establecido lo anterior, se aprecia que la presente causa se rige por lo dispuesto en la ley especial en los artículos 33 y 35 que indican:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. (…)
Las normas indicadas establecen el deber del juzgador de pronunciarse, en primer término en el presente juicio, sobre la cuestión previa y defensas opuestas, lo cual se pasa a resolver en los siguientes términos:
PRIMERA CUESTION PREVIA
Alega la accionada que de conformidad con el artículo 35 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 346, en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil, y lo indicado en el libelo de demanda se observa que se pretensiona la desocupación o desalojo de un inmueble por su naturaleza, en el que la actora obvió señalar los respectivos linderos de cada uno; lo cual hace procedente la cuestión previa propuesta.
Esta cuestión previa propuesta por la accionada se encuentra contenida en el numeral sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo la misma referida al defecto de forma, por no haberse llenado uno de los requisitos de la demanda, específicamente el numeral cuarto del artículo 340 ejusdem; es decir el objeto de la pretensión, por no haber indicado con precisión su situación y linderos si fuere inmueble; observándose que si bien es cierto que se solicita el desalojo de un inmueble, no es menos cierto que el inmueble objeto de esa pretensión, se encuentra ocupado por la demandada por una relación arrendaticia -que no fue contradicha por ella expresamente-, la cual se refiere al inmueble que se indica como propiedad de la demandante, conforme al documento de propiedad acompañado a los autos. Así en el caso que nos ocupa el objeto principal de la pretensión no es el inmueble en si, sino la acción de desalojo, que conlleva subsidiariamente a la desocupación por supuesto del inmueble arrendado, en caso de ser declarada con lugar la pretensión aducida; por lo que considera este sentenciador que en el caso de desalojo, no es necesario indicar los linderos y medidas del inmueble arrendado; sino su identificación, es decir el lugar donde se encuentra ubicado (dirección ); con la aclaratoria que el mismo quedó perfectamente determinado en el titulo o instrumento de adquisición. Por tales consideraciones este Juzgado declara SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se decide.
SEGUNDA CUESTION PREVIA
Plantea el accionado que propone, de conformidad con lo establecido en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78, eiusdem como cuestión previa la inepta acumulación de pretensiones, en razón de que, según su dicho, la demandante mezcló indebidamente dos (2) pretensiones a saber:
a) desalojo con fundamento en el no pago de cánones de arrendamiento
b) desalojo en la necesidad de que la hija de la demandante ocupe los inmuebles (local comercial y apartamento)
Esta cuestión previa se ha planteado en referencia a la inepta acumulación inicial de pretensiones indicada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a ella la doctrina ha venido estableciendo que el Instituto de la acumulación pretende evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas; así tampoco pueden juntarse varias pretensiones en una misma demanda si deben ser deducidas según procedimientos incompatibles.
En el caso de autos, se ha planteado una demanda de desalojo con fundamento en las causales a) y b) del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, a saber:
Artículo 34º: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
Del texto legal Procesal que establece la figura de la inepta acumulación inicial de pretensiones, (art. 78 C.P.C.), pueden señalarse los supuestos de esa institución, a saber:
i.- pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí.
ii.- pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal.
iii.- pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.
En el presente caso no ha quedado establecido en la Ley especial que sean excluyentes las causales señaladas como a y b del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios como fundamento del ejercicio de la acción, por cuanto perfectamente puede ser declarada con lugar una demanda de desalojo, en la que se demuestre por un lado la insolvencia arrendador y por el otro la necesidad de que el inmueble arrendado sea ocupado por la propietaria, o un pariente consanguíneo, ya que la única consecuencia adicional sería que se le otorgara al demandado el plazo indicado en el parágrafo primero del artículo 34 de la ley especial.
En razón de lo anterior, quien juzga considera que al fundamentarse una demanda de desalojo en los literales a y b del artículo 34 de la ley de arrendamientos no puede indicarse que la misma acumula pretensiones que se excluyan mutuamente o contrarias entre sí; de igual forma ambas, por razón de la materia corresponden al conocimiento de este tribunal y sus procedimientos tampoco son incompatibles entre sí. En consecuencia, la cuestión previa así planteada es desestimada por quien juzga. Así se decide
PROHIBICION DE ADMITIR LA DEMANDA
Alega el actor que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de procedimiento civil, en concordancia con el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, opone como defensa de fondo, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que la ley de arrendamientos inmobiliarios en su artículo 34, sólo permite demandar por una causal de las indicadas en esa norma, y la actora fundamenta su demanda en la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y el estado de necesidad de la propietaria o de un pariente consanguíneo para ocupar el inmueble.
Respecto a ello, tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en sostener que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador de prohibirla. En efecto, el autor Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, pág 82, Edit. Arte, Caracas 1995) comenta que: (...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada... Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.
Se quiere significar con ello que, para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción; tal es el caso de las acciones para reclamar lo proveniente de juegos de suerte, azar o envite, las cuales están negadas expresamente por el artículo 1.801 del Código Civil.
Conforme a tal precisión, en el caso de autos, no existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma legal que expresamente prohíba la admisión de acciones como la incoada. Por el contrario, la acción deducida por la demandante (desalojo con fundamento en los literales a y b del artículo 34 de la ley especial), lejos de estar prohibida por la ley, más bien se encuentra expresamente consagrada en la ley de arrendamientos inmobiliarios, específicamente en el artículo 34.
Por todo lo antes expuesto, y al no estar expresamente prohibida por la ley la acción incoada por la parte actora, debe este Juzgador declarar improcedente la defensa así propuesta. Así se declara.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resuelto lo anterior, pasa quien juzga a resolver el mérito de la causa, tomando en consideración el Thema decidendum, a objeto del establecimiento de la carga de la prueba, conforme a lo establecido en los artículos reguladores de la misma, esto es el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que a letra dice:
Artículo 506 C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dice:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Para ello se pasa al análisis del material probatorio aportado por las partes a la litis.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
.- copia de la cédula de la demandante, se trata de documento denominado por la doctrina administrativo, el cual debe valorarse con presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, salvo prueba en contrario, para demostrar la identidad de la demandante
.- documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, de fecha 21 de diciembre de 1995, No. 14, Tomo 39, Protocolo Primero. Se trata de documento aclaratorio de la propiedad del inmueble de la demandante, que es el mismo objeto de la demanda. Se valora esta documental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar la propiedad sobre el inmueble objeto de la litis y por ende la cualidad de demandante de la parte actora. Aclarando que en el lapso probatorio este documento fue presentado en original.
.- Constancia de registro de vivienda principal del inmueble objeto de la controversia, expedido por la División de tramitaciones, área de certificación y Registro vivienda principal. Esta documental fue presentada en copia y posteriormente en original, y se encuentra referida a documento administrativo, el cual tiene, según el artículo 7 de la ley Orgánica de Procedimientos administrativos tiene una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, la cual no quedó demostrada por prueba en contrario, con lo que se comprueba que el inmueble descrito, es la vivienda principal de la demandante.
.- Copia simple de documento privado emanado de un tercero. Se establece que este tipo de documentos –privados- no deben ser valorados al presentarse en copia simple, tal y como se deduce de lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, la documental, así promovida, ni se aprecia ni se valora.
.- mérito y valor probatorio del documento de propiedad inserto a los folios 7 al 9. Se indica que la valoración de esta prueba ya quedó establecida.
.- mérito y valor probatorio de citación privada, que corre al folio 10 del expediente. Se establece que esta prueba ya resultó valorada.
.- mérito y valor favorable de denuncia efectuada ante la defensoría del pueblo, de fecha 23 de marzo de 2.007. Se establece que esta prueba no guarda relación con el hecho controvertido demandado, en tal consecuencia ni se aprecia ni se valora.
.- Testificales de los ciudadanos CLAUDINA CORREDOR DE GUERRERO, JORGE EMILIO GARCIA PAEZ, RAMON ARELLANO. Estas testificales fueron evacuadas en fechas 13 y 16 de abril de 2.007. Del análisis de las mismas no surge, para quien juzga, ningún elemento de convicción suficiente para demostrar el estado de necesidad de ocupación del inmueble objeto de la controversia por parte de la hija de la demandante. De igual manera no se pueden deducir de tales testificales la insolvencia del arrendatario en razón de lo estipulado en el artículo 1387 del Código civil. En consecuencia no se aprecia el dicho de los testigos presentados, en razón de que nada aportan en la resolución de la controversia planteada.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
No consta en autos probanza alguna de la parte demandada
Analizado el acervo probatorio de las partes de la litis, éste Juzgador pasa a establecer:
El desalojo inmobiliario tiene su origen en la existencia de diversos tipos de motivos específicos o concretos:
En el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos;
En el estado de necesidad de ocupar el inmueble
(Omissis) ….
La falta del pago de alquiler del articulo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, en su literal a) requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el articulo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce; máxime cuando según el ordinal segundo del articulo 1.592 Ejusdem, entre la obligaciones principales del arrendatario esta la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…. (Omissis)….
Tratándose de la insolvencia inquilinaria, se hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria.
Establecido lo anterior se tiene que, en razón de que la presente demanda está fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, esto es que la demandante peticionaba el desalojo en razón del no pago de los cánones arrendaticios, correspondía a la demandada probar que dicha obligación de pago se encontraba extinguida, debiendo en consecuencia traer a los autos pruebas fehacientes del pago, lo cual sin embargo no ocurrió; de tal manera que al no existir en los autos probanza alguna que demuestre la liberación de la obligación del pago de los canones demandados como insolutos, la presente demanda de desalojo con fundamento en el artículo 34, literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios debe ser declarada con lugar, y así se indicará expresamente en el dispositivo del fallo. Así se decide.
Igualmente la presente demanda de desalojo se fundamenta en el literal b) del citado artículo 34; esto es, en la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes de ocupar el inmueble.
Respecto a ello en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, indica lo siguiente: “respecto al literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario: “…. (Omissis)… , para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por un tiempo indefinido (verbal o por escrito) pues de no ser así, sino a plazo fijo el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad del cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vinculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo pues de no ser tal no tendrá legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo del beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectados de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1.991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues este estuviere fuera del vinculo igual al consanguíneo que concede la adopción, que ahora es solo plena, (articulo 407) como relación que existe entre sus padres adoptantes y el adoptado, porque según LOPNA, que entro en vigencia el 1° de abril de 2000, “extingue el parentesco del adoptado con los miembros de su familia de origen, excepto cuando sea hijo del cónyuge del adoptante (Art. 427); y confiere al adoptado la condición de hijo y a los adoptantes la condición de padres (Art. 425). Por tanto, la expresión: “hijo adoptivo”, es violatoria de la Ley y, específicamente constituye una discriminación prohibida por el artículo 21 de la Constitución Nacional … (Omissis)”.
Indicado lo anterior, observa este Juzgador que la parte demandante no trajo a los autos, medios de prueba que dieran convicción suficiente del alegato de la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la ciudadana YELY RODRIGUEZ BECERRA, a quien se identifica como hija de la demandante, pues ni siquiera quedó demostrado tal vínculo consanguíneo. Así, con fundamento en lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento civil, al no existir plena prueba del hecho alegado de la necesidad de ocupación del inmueble por parte de la hija de la demandante, la presente demanda por desalojo con fundamento en el literal b) de la ley de arrendamientos inmobiliarios no quedó establecido. Así se decide.
No quedó demostrada la causal b) del artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios en la presente causa, en razón de no haber sido aportado por la parte actora instrumento alguno que sirva de prueba indirecta destinado a demostrar la necesidad de habitar el inmueble, sin embargo se desprende del libelo de demanda que la presente acción se encuentra encausada en los literales a y b del artículo 34 del referido Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causales estas de las cuales solo fue demostrada la primera de ellas, referida a la falta de pago y aunado a la existencia del contrato de arrendamiento verbal, al no haber desvirtuado la accionada estos alegatos y pretensión del actor conforme al derecho procede cuanto ha lugar en Derecho la demanda por Desalojo. Así se Decide.-
Solicita la actora el pago de la suma de UN MILLON CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.140.000,oo), por concepto de los tres (3) meses de canones demandados como insolutos, contados a partir del 15 de noviembre hasta la fecha actual, como indemnización por la ocupación del inmueble. Tal circunstancia es perfectamente admisible en las demandas de desalojo, en razón de que se puede demandar conjuntamente con aquel, la indemnización de daños y perjuicios, los cuales quedan determinados en los cánones de arrendamiento que el arrendador dejare de percibir, en razón de lo cual se declara procedente tal petición. Así se establece.
IV
DISPOSITIVO DEL FALLO.
Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana BRIGIDA BECERRA COLMENARES, contra BIENVENIDO HORTAS MENDEZ, en consecuencia se condena a la demandada a hacerle entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un apartamento ubicado en un segundo piso y constituido por dos (2) habitaciones, cocina, un baño, sala comedor, área de servicio, piso de cemento pulido; y un local comercial debajo de ese apartamento con entrada independiente ubicado en el primer piso en el Barrio Ambrosio Plaza, carrera 6, No. 0-34, Pueblo nuevo, carrera 6, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
SEGUNDO: Así mismo se condena al arrendatario BIENVENIDO HORTAS MENDEZ, a cancelar a título de indemnización, la cantidad de UN MILLON CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.140.000,oo) y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, como indemnización por la ocupación del inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, ciudadano BIENVENIDO HORTAS MENDEZ, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: Por cuanto: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma Constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil siete (2007). AÑOS: 196º de la Independencia y 148º de la Federación.
El Juez Temporal,


Abog. Juan José Molina Camacho

REFRENDADA: La Secretaria,


Abog. ANAMINTA PEÑALOZA ESPINOZA

En la misma fecha siendo las 11:45 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/ Ape
Exp. Nº 5250.